Zwangsverwaltung
Die Zwangsverwaltung stellt eine Maßnahme der Immobiliarvollstreckung dar (§ 866 I ZPO) und setzt voraus, dass der Grundstückseigentümer seiner Verpflichtung zur Tilgung offener Verbindlichkeiten nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist. Die Zwangsverwaltung soll insbesondere durch die wirtschaftliche Nutzung des Objektes zur Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück führen.
Die Zwangsverwaltung kann sich auf Grundstücke, Grundstücksbruchteile, grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbaurechte), Sondereigentum nach § 1 WEG und in Ausnahmefällen auch auf Gebäudeeigentum erstrecken.
Das zuständige Vollstreckungsgericht ordnet die Zwangsverwaltung aufgrund eines Antrages des Gläubigers durch Beschluss an, soweit die notwendigen Voraussetzungen vorliegen und bestellt den Zwangsverwalter in sein Amt. Als Ausweis dient eine Bestallungsurkunde (§ 2 Zwangsverwalterverordnung). Der Zwangsverwalter ist weder Vertreter des Gläubigers noch des Schuldners (Grundstückseigentümers). Er ist allein an die gesetzlichen Bestimmungen und die Weisungen des Vollstreckungsgerichtes gebunden.
Der Beschluss, durch den die Zwangsverwaltung angeordnet wurde (Anordnungsbeschluss), gilt zu Gunsten des antragstellenden Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks. Der Beschlagnahmewirkung unterliegen alle Gegenstände, die dem Haftungsverband der Hypothekenhaftung unterliegen. Hierzu gehören insbesondere:
- das Grundstück
- Grundstückserzeugnisse (§ 99, 100 BGB)
- Grundstücksbestandteile (§ 93 BGB)
- Grundstückszubehör (§ 97,98 BGB), soweit es dem Schuldner gehört
- Miet- und Pachtzinsforderungen ( §§ 1123 ff BGB)
- wiederkehrende Leistungen ( §§ 1124 BGB)
- Versicherungsforderungen (§ 1127 BGB).
Der Zwangsverwalter nimmt die Liegenschaft, über welche die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, in Besitz. Mit der Inbesitznahme ist dem Schuldner (Eigentümer/bisherig Berechtigten) die Verwaltung und wirtschaftliche Nutzung entzogen. Aufgrund der bestehenden Zwangsverwaltung hat der Zwangsverwalter für deren Dauer die Verwaltung des Grundstückes zu führen, mithin die Forderungen (Mieten/Pachten u.ä.) einzuziehen und laufende Verpflichtungen zu erfüllen.
Die Aufhebung der Zwangsverwaltung kann erfolgen wegen Antragsrücknahme oder Zuschlagserteilung im Zwangsversteigerungsverfahren. In beiden Fällen wird die Zwangsverwaltung durch Aufhebungsbeschluss beendet.
Mit Eingang des Aufhebungsbeschlusses beim Zwangsverwalter ist dieser fortan nicht mehr zuständig. Hierüber werden die Betroffenen, insbesondere die Mieter und Versorger informiert.